Fundos Imobiliários movimentaram R$ 3 bi em 2025, apesar de juros altos
Selic alta não impediu IFIX de subir 21% em 2025; FIIs dominaram varejo, logística e escritórios com ativos estabilizados e contratos longos
FIIs: operações bilionárias movimentaram o mercado | Germano Lüders/Exame
Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) se consolidaram como o principal motor de liquidez do mercado em 2025, liderando as transações nos segmentos de varejo, logística e escritórios. O segmento movimentou R$ 3 bilhões no ano passado.
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Siga no Google DiscoverMesmo com a taxa Selic em patamar contracionista, o IFIX, principal indicador de desempenho dos fundos negociados na B3, acumulou alta de 21,1% no ano.
No quarto trimestre, os FIIs mantiveram protagonismo ao priorizar imóveis estabilizados, com inquilinos de primeira linha e contratos atípicos. A estratégia revelou preferência por fluxo de caixa estável e menor risco de vacância em um ambiente econômico ainda seletivo. Os detalhes dessa dinâmica estão num estudo realizado por MarketBeat Brasil e Cushman & Wakefield, divulgado com exclusividade à EXAME.
O movimento foi puxado por operações bilionárias e segmentadas por perfil de ativo.
- Escritórios: O BTG Pactual Logística FII (BTLG11) vendeu os empreendimentos WT Morumbi e Work Bela Cintra, ambos em São Paulo, por cerca de R$ 557 milhões.
- Logística e Industrial: O Pátria Log FII (HGLG11) adquiriu um portfólio com 235 mil metros quadrados por R$ 851 milhões. Também atuaram com aquisições relevantes os fundos TRX Real Estate FII (TRXF11) e BTG Pactual LOGCP FII (BTLC11).
- Varejo: O XP Malls FII (XPML11) e o Neomall FII venderam participações em nove shoppings ao FII Atria, da Riza Real Estate, por R$ 1,65 bilhão.
Rentabilidade dos FIIs
O desempenho financeiro dos FIIs sustentou o apetite dos investidores: ao fim de dezembro, o índice IFIX oferecia dividend yield médio de 11,72% ao ano — um prêmio de risco de 432 pontos-base frente aos juros reais do Tesouro IPCA+ com vencimento em 2035, título público pós-fixado que paga a inflação mais uma taxa de juros real fixa.
Parte da atratividade está na estrutura dos contratos, diz o estudo. A maioria é indexada ao IPCA (59,6%) e tem vencimento superior a 36 meses (60,5%), o que garante proteção inflacionária e previsibilidade de receita.
Transações imobiliárias
O quarto trimestre de 2025 registrou aceleração expressiva nas transações imobiliárias no geral, com 64 operações e volume de R$ 13,8 bilhões. A área transacionada superou 2,1 milhões de metros quadrados, com preço médio de R$ 6.293/m². A taxa de capitalização foi de 8,6% ao ano, com dispersão entre ativos secundários e produtos core.
No segmento de escritórios, foram 11 transações totalizando R$ 2 bilhões, com preço médio de R$ 14.326/m² e cap rate de 9,5% a.a.
No industrial, houve 24 operações com R$ 5,3 bi em volume e cap rate de 9,2% a.a. No varejo, o destaque foi o subsegmento de malls, com 16 transações e cap rate de 7,9%.
O pano de fundo
A atividade econômica moderou, mas manteve expansão no terceiro trimestre de 2025: o PIB variou 0,1%, após alta de 0,3% no trimestre anterior. A indústria puxou o crescimento com 0,8%, seguida por agropecuária (0,4%) e serviços (0,1%). Pela ótica da despesa, consumo das famílias subiu 0,1%, o do governo 1,3% e os investimentos 0,9%.
O mercado de trabalho seguiu resiliente, com taxa de desocupação estável em 5,2% no trimestre encerrado em novembro, menor nível desde 2012. A inflação acumulada em 12 meses foi de 4,26%, ainda acima da meta de 3%, com pressões vindas do setor de serviços. A Selic foi mantida em 15% ao ano.
As projeções indicam crescimento contido, mas sustentado: o PIB deve subir 2,2% em 2025 e 2,0% em 2026, com apoio da agropecuária, indústria extrativa e serviços. O consumo das famílias deve crescer 1,4% em 2025, puxado por massa salarial em alta e emprego formal. Investimentos devem avançar 4,0% no ano.
A Selic deve encerrar 2026 em 12,5%. A inflação projetada é de 4,4% em 2026. O crédito deve seguir estável, com leve queda na relação crédito/PIB. A dívida bruta deve subir de 79,3% para 83,9% do PIB entre 2025 e 2026.
Em 2026, o mercado imobiliário deve manter ritmo ativo, com seleção mais criteriosa e foco em ativos de renda previsível, localização consolidada e fundamentos operacionais sólidos. A logística segue atrativa. No varejo, o foco será em ativos com histórico consistente de caixa. O cenário favorece barganhas em reciclagem de portfólios e desalavancagem, afirma o estudo.
