Leilão de imóveis é oportunidade ou armadilha? Entenda

O mercado de leilões de imóveis vive um forte ciclo de expansão. Nos últimos anos, o segmento cresceu de forma acelerada, impulsionado principalmente pelos juros elevados e pelo aumento da inadimplência, que leva mais imóveis retomados pelos bancos a serem colocados à venda. Em 2025, por exemplo, o mercado de leilões movimentou R$ 420 bilhões, segundo dados da SPY Leilões.

Leilão é um tipo de venda de imóvel em que a propriedade é oferecida publicamente e fica com o participante que apresentar o maior lance, seguindo as regras estabelecidas no edital. Os imóveis podem chegar ao leilão por diferentes motivos, como a retomada por instituições financeiras após a inadimplência de um financiamento.

Como essas propriedades podem ser oferecidas por valores abaixo dos praticados no mercado, o mecanismo tem atraído tanto pessoas em busca da casa própria quanto compradores interessados em reformar e revender os ativos.

Por que um imóvel de leilão tem tanto desconto?

No ano passado, cerca de 299..732 mil imóveis foram levados a leilão, segundo dados da SPY Leilões. Apesar do volume expressivo, menos da metade dessas propriedades, 116,6 mil, foram efetivamente arrematadas. Os imóveis que não encontram comprador permanecem no balanço das instituições financeiras como ativos retomados.

Com isso, os bancos acumulam um estoque cada vez maior de patrimônio imobilizado, o que gera custos e aumenta a pressão sobre seus balanços. Fontes do ramo dos leilões dizem que as instituições acumulam "volume gigantesco” de imóveis e têm pouca estrutura interna dedicada ao tema.

“Nos imóveis retomados, a velocidade de recuperação está maior do que a capacidade dos bancos de dar vazão a esses ativos. Isso porque não basta retomar o imóvel e colocá-lo à venda: é preciso regularizar a documentação, escolher os leiloeiros, definir o preço e realizar diferentes etapas de venda”, explica Victor Oliveira, advogado e educador que participa ativamente de leilões de imóveis e ensina milhares de pessoas a ganhar dinheiro com isso.

É nesse contexto que entram os descontos mais agressivos observados nos leilões recentes. Para os bancos, reduzir o preço pode ser uma forma de acelerar a venda, liberar capital e diminuir o estoque de imóveis que permanece parado no balanço.

“O que enxergamos é que tem muito imóvel que não está sendo comprado. Nesse sentido, surge uma tendência muito grande de descontos cada vez maiores para que esses ativos imobilizados sejam liberados e a gente retome uma normalidade mercadológica", afirma.

Para bancos e outros proprietários, manter um imóvel parado tem um custo, que inclui despesas como juros, condomínio e IPTU. Nesse contexto, pode fazer sentido aceitar um preço menor para acelerar a venda e evitar o custo de carregar o ativo por mais tempo, explica Avrham Dichi, CEO do Portal Bayit, de leilões de imóveis.

Armadilha ou oportunidade?

O aumento dos descontos nos leilões pode representar uma oportunidade para quem conhece o mercado, mas também eleva o risco de o comprador iniciante confundir preço baixo com bom negócio. Segundo Oliveira, os descontos chamam a atenção e podem estimular decisões movidas pela expectativa de um grande ganho, sem que o comprador avalie questões jurídicas, financeiras e de liquidez do imóvel.

“Um bom desconto não necessariamente quer dizer um bom negócio”, afirma Oliveira.

Segundo ele, o comprador pode se deparar com problemas de nulidade, dificuldades de regularização e dívidas relacionadas ao imóvel, como IPTU e condomínio. Além disso, propriedades que são mais difíceis de vender em um leilão também podem apresentar baixa liquidez depois da compra, dificultando a saída do investidor.

Segundo Oliveira, a liquidez de um imóvel está relacionada às características do ativo e à demanda potencial. Imóveis de menor valor, especialmente os que se enquadram nas faixas do Minha Casa, Minha Vida, tendem a ter um mercado comprador mais amplo, por exemplo.

Localização e infraestrutura

Além do preço, é importante observar a localização e a infraestrutura no entorno, como acesso ao transporte público, escolas, mercados, padarias e serviços de saúde. “Quanto mais próximo desse centro reduzido, mais líquido vai ser o imóvel”, afirma.

Oliveira compara o momento atual com a entrada de muitos investidores na Bolsa durante a pandemia. “Quem sabia o que fazer, fez dinheiro”, diz.

Para ele, a diferença está no conhecimento: enquanto quem tem experiência consegue aproveitar os descontos, o iniciante pode transformar uma aparente pechincha em um problema de difícil solução.

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Ir no maior desconto é o melhor caminho?

Na hora de buscar imóveis em leilões, o maior desconto pode parecer o caminho mais óbvio para encontrar uma oportunidade. Mas, segundo Dichi, esse não deve ser o principal critério de escolha.

“Sempre tem que ter cautela quando a gente fala de desconto. Pode ser que o desconto maior realmente seja uma boa oportunidade, mas também pode ser que esteja embutindo dívida, ou que seja um imóvel com algum problema”, afirma.

Dichi também chama atenção para o efeito da concorrência. Imóveis anunciados com descontos de 70%, 80% ou 90% tendem a atrair muito mais interessados, o que pode elevar o preço final da disputa e reduzir a margem de quem pretende arrematar para revender.

Por isso, ele vê espaço para oportunidades justamente em propriedades com descontos menores, na faixa de 30%, 40% ou 50%. “Normalmente, quanto mais barato o leilão começa, mais caro ele é vendido”, diz.

A explicação, segundo Dichi, está no interesse gerado pela oferta: o desconto excepcional fez mais compradores se voltarem para aquele ativo e aumenta a competição. “O ponto é: não pode se emocionar com desconto”, afirma.

Dichi recomenda ler o edital, verificar quais dívidas serão assumidas, entender as condições do imóvel e conferir se o leilão é condicional — situação em que o lance pode depender de aprovação. “Não pode se emocionar com desconto”, resume.

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Leilão como investimento

Os leilões de imóveis passaram a ocupar um espaço maior entre as alternativas para quem busca construir patrimônio no mercado imobiliário. Segundo Oliveira, o modelo ganhou relevância em um cenário em que os preços dos imóveis e os juros elevados dificultam a compra tradicional. Para ele, o mecanismo também pode reduzir a barreira de entrada para quem busca a casa própria, já que alguns leilões permitem condições de financiamento mais acessíveis.

Oliveira está nesse negócio justamente por perceber que o leilão virou alternativa para quem quer ganhar dinheiro com imóveis. O mercado tradicional, diz ele, ficou cada vez mais restrito diante do alto valor necessário para comprar uma propriedade e da dificuldade de reunir recursos para a entrada.

A atividade pode funcionar tanto como estratégia de formação de patrimônio quanto como fonte adicional de renda.

Porém, o especialista faz um alerta: leilão não é uma forma de enriquecer rapidamente.

“Construção de patrimônio leva tempo e dedicação. Você precisa estudar muito, trabalhar muito, investigar muito”, afirma.

Para ele, o objetivo também deve ser reinvestir os lucros em novas operações, em vez de simplesmente elevar o padrão de vida. Dessa forma, uma operação bem-sucedida pode se transformar em capital para a próxima e, ao longo do tempo, ampliar a capacidade de geração de renda.